lil69ili.com - THESIS 044

「日本国に於ける保証人の定義」
< Nihonkoku Ni Okeru Hoshounin No Teigi >

" Definition Of Guarantor At Japan "





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UPLOAD 2018/03/30




15年くらい前、大東建宅が管理する賃貸住宅に住んでいて、家賃が払えなくなった。そのときに、大東建宅は、大東建宅の銀行口座に家賃が振り込まれていないのを見て、入居者本人には何の連絡もせずに、いきなり保証人に対して、

「家賃を2ヶ月間滞納しているから、払って下さい。」

と要求して、保証人は、その日のうちに、2ヶ月分の家賃を大東建宅に払った。そのあと、その日に、大東建宅が、保証人と一緒に住宅に来て、

「出ていけ。」

と、怒鳴り出した。「どうして滞納したのか」という質問も無い。保証人も、

「どうして働かこうとしないんだ。」

と、激怒していて、そのまま、大東建宅の社員が運転する自動車で、精神病院に強制入院した。入院している間に、外出中に、あちこちの賃貸不動産会社を訪ねて、また同じ人に保証人になってもらって、賃貸契約をして、知人に手伝ってもらって、レンタカーで荷物を運んで、大東建宅のほうを空家にした。

日本人は、『説明』が無いので、どうして、保証人が滞納していた家賃を即日支払ったのに、管理会社から『退去命令』が出るのか、まったく理解できない。大東建宅の担当者の説明は、

「家賃滞納しやがって。出てけ、ばかやろう。舐{な}めてんのか、てめえ。」

これだけだ。つまり、この事件から推察すると、『保証人』というのは、

「入居者が家賃を滞納して、賃貸住宅管理会社が保証人に請求した時点で、入居者は、退去しなければならない。」

という『定義』になっているということは、間違いない。少なくとも、大東建宅に於いては、『保証人』というのは、こういう『定義』である。

7年くらい前には、こういうことがあった。そこは、『いい部屋ネット』という、賃貸不動産会社である。そのときは知らなかったが、あとで分ったが、大東建宅が運営している会社らしい。知っていたら、そこには行かなかったが、そこでは、契約する段階で、トラブルが発生した。

『いい部屋ネット』で、自分が希望する物件があったので、問い合わせたら、

「早く契約していただかないと、他の方{から}からも問い合わせがあります。」

というので、慌てて店舗に行ったら、

「この物件は、もともと、貸し出しはしてません。代りに、別の物件を紹介します。」

という。最初に問い合わせた物件よりは、条件がかなり悪いが、それでも、借りたいと思ったので、保証人を立てて、その日に仮契約して、翌日、銀行振り込みで、初期費用を支払った。

すると、数日経{た}ってから、電話が掛ってきて

「保証会社の審査が通りません。」

と言い出したので、

「じゃあ、もうキャンセルします。」

と、返事をして、電話を切った。すると、数日後、『キャンセル料=3万円』を、引いた金額だけ、銀行振り込みで、払い戻してきた。

筆者本人は、こういう場合、管理会社のほうがキャンセル料を払うのかと思っていたが、説明が無いので『推理』であるが、『いい部屋ネット』に於いては、こういう『定義』であるらしい。

「保証会社の審査が通らない・・・・・という責任は、入居者が持つので、審査が通らないことが原因で賃貸契約できない場合、入居者は、キャンセル料3万円を支払う義務がある。」

何をやっているのか、まったく理解できなかったんだが、今年になってから、やっと、分ってきた。


日本国における『保証人』の意味が、自分の考えと、全然、違うのだ。だから、大東建宅から見ると、筆者が『精神病』に見える訳である。

日本国に於いて、『保証人』というのは、

@ 入居者が保証人を用意できる場合でも、保証会社の利用が必須であり、入居者は、先に、敷金・礼金・仲介手数料・家賃2ヶ月分・管理費2ヶ月分・修繕積立費2ヶ月分・駐車場利用料2ヶ月分・消毒料、等{など}の初期費用を管理会社に対して支払い、その後、保証会社の審査を受け、もし、審査が通らない場合、管理会社は、初期費用からキャンセル料3万円を差し引いた金額を、入居者に返還する。

A 入居後、入居者が滞納した場合、管理会社は、入居者に対して、家賃を請求し、もし、入居者が支払えない場合、基本的に、入居者が自分で、保証人から借金をして、管理会社に対して、家賃を銀行振り込みで支払わなければならない。この義務を怠{おこた}った場合、管理会社が、直接、保証人に請求することになるが、この時点で、入居者が、その部屋から退去する義務が生じる。」

つまり、日本国に於いて、『賃貸住宅管理会社』『入居者』『保証人』の、三者の関係は、こうである。

「家賃の支払い義務を持つのは、入居者であり、管理会社が保証人を立てることを要求する理由は、『家賃を滞納しても他の人が払える状態を確認したいから』であり、入居者が滞納する状況に陥った場合、入居者が保証人から借金をして支払う義務を持つ。管理会社は、賃貸契約を交わすとき、保証会社に対して審査を委託するが、審査を受けるのは、保証人ではなく、入居者であり、入居者が審査に通らない場合、管理会社は、キャンセル料3万円を徴収する。」

これに対して、筆者自身が考えていた『保証人』の定義が違うのである。この、賃貸住宅のトラブルを説明すれば、不動産業界以外のトラブルも、似たようなパターンなので、どうして、筆者が、日本人と噛{か}み合わないのか、理解できる筈{はず}だ。

そもそも、入居者本人に、余裕で家賃を支払えるほど安定した収入がある場合、保証人を立てる必要は無い。入居者が、何らかの理由で、家賃を滞納する『不安』がある場合だけ、管理会社は、保証人を要求すればいい筈だ。

その場合、入居者は、何らかの理由で、『家賃滞納の不安』がある人物であるから、管理会社が賃貸契約する相手は、『入居者』ではなく、『保証人』のほうである。

詰{つ}まり、こういう事だ。『保証人を立てる場合の賃貸契約の定義』は、こうである。筆者自身は、こう考えているから、日本国の賃貸不動産会社と、噛み合わないし、不動産会社の営業マンから見ると、筆者が『精神病』に見えるのである。

管理会社が『賃貸契約』をする相手は、『保証人』なのである。『入居者』というのは、『保証人の了解を得て入居する人物』であり、管理会社に対して、家賃を支払う義務を持ってない。

しかし、保証人と入居者との合意によって、「入居者が自分の収入から支払う」ということになっているから、入居者は、管理会社に対して、毎月、家賃を支払う必要がある訳である。

しかし、管理会社の側から判断する場合、『入居者と保証人の合意』というのは、法律的に、意味が無い。「参考」として、その情報を『記憶』はしておくが、しかし、あくまでも、管理会社に対して、『支払い義務』を持つのは、『保証人』なのである。保証人のほうから、「基本的に、入居者の収入から払うという合意ができていますから、滞納の可能性がある場合以外は、入居者から受け取ってください」という『希望』を聞いて、「それで結構です」ということで、その『徴収方法』で、管理会社も了解するから、入居者から徴収しているだけの話であり、法律的には、支払い義務を持つのは、『保証人』であり、入居者に支払い義務は無い。

従って、管理会社が要求する「保証会社の審査」は、『保証人』に対してするべきであり、保証人が支払う能力があるかどうかを審査するべきである。「入居者の審査」というのは、「家賃を滞納する不安があるかどうか」が問題ではなく、「暴力団かどうか」というような問題であり、保証会社が審査する性質のものではない。

もともと、管理会社が家賃を徴収する相手は、法律的には、『保証人』なのである。保証人のほうから、

「家賃の徴収方法に関しては、滞納の可能性がある場合を除いて、基本的に、入居者から徴収して下さい。」

と、『徴収方法』に関して提案があるから、『徴収方法』の部分で『了解』をしているだけの話なのである。法律的に、管理会社に対して『家賃支払い義務』を持っているのは、『保証人』であり、『入居者』は、『義務』は持っていない。

入居者の義務は、「暴力団ではない」とか、そういう性質の問題であり、「家賃支払い」に関して、何の義務も持っていない。

筆者は、『保証人の定義』を、こう理解しているので、それで、日本国の賃貸不動産会社の営業マンとは、噛み合わないわけである。

営業マンのほうは、

「家賃支払い義務を持つのは、『入居者』であり、『保証人』というのは、管理会社が、『入居者が家賃を滞納しても、他の人物から借金して家賃を払うことができる状態かどうかの確認』という意味でしかない。従って、保証会社が審査をする対象は、入居者である。」

こう、解釈している。筆者は、

「家賃支払い義務を持つのは、『保証人』であり、『入居者』は、『家賃支払い義務』は持っていない。管理会社にとっては、保証人が滞納せずに払えるかどうかが問題なのであり、入居者が滞納せずに払えるかどうかということは、全く問題にならない。しかし、支払い義務を持つ保証人のほうから、『徴収方法』に関して、『基本的に入居者から徴収して下さい』という『提案』があるから、『了解』をしているだけの話であり、法律的には、『徴収方法の了解』という解釈以上の意味は、全く無い。従って、保証会社が審査をする対象は、保証人である。」

こういう訳で、筆者は、日本国の不動産会社とは、噛み合わないのである。

管理会社が、入居者に対して、保証人を立てることを要求していること自体が、家賃支払いに関して、入居者を『当て』にしていないわけである。言い方を変えれば、

「賃貸契約に於ける家賃支払いの部分に関して、全く相手にしていない。」

という『態度』を取っているわけだ。

ところが、大東建宅は、

「管理会社が保証人に家賃の支払いを請求した時点で、入居者は、それ以上、その部屋に住み続ける権利を失効するので、速{すみ}やかに立ち退{の}かなければならない。」

こう、解釈している。

これでは、噛み合わない状態になるのは、当たり前だ。






参考文献


【ja.wikipedia.org】
保証人





----- 終 -----






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